Auf grundsätzliche Zustimmung der Sachverständigen traf der Gesetzentwurf der Bundesregierung über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (19/15827) am Montag, 27. Januar 2020, in einer öffentlichen Anhörung im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz unter Leitung von Prof. Dr. Heribert Hirte (CDU/CSU). Die acht Experten aus Praxis und Rechtswissenschaft sahen übereinstimmend Regelungsbedarf, bewerteten einzelne Aspekte aber auch kritisch. Die Abgeordneten waren vor allem an der Meinung der Sachverständigen bezüglich Transparenz und Rechtssicherheit des Gesetzesvorhabens interessiert und fragten nach Details zum Bestellerprinzip, zur Doppeltätigkeit von Maklern sowie zu deren Bezahlung und Ausbildung.
Gesetzentwurf der Bundesregierung
Wie es in dem Entwurf heißt, wird die Bildung von Wohneigentum auch durch hohe Erwerbsnebenkosten erschwert, die zumeist aus Eigenkapital geleistet werden müssen. Auf den Kostenfaktor der Maklerprovision hätten Kaufinteressenten dabei häufig keinerlei Einfluss. Daher zielen die Änderungen im Maklerrecht darauf ab, durch bundesweit einheitliche, verbindliche Regelungen die Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser zu erhöhen und die Käufer vor der Ausnutzung einer faktischen Zwangslage zu schützen. Unter anderem soll verhindert werden, dass Maklerkosten, die vom Verkäufer verursacht wurden und vor allem in seinem Interesse angefallen sind, im Kaufvertrag vollständig oder zu einem überwiegenden Anteil dem Käufer aufgebürdet werden.
Dem Entwurf zufolge soll die Weitergabe von Maklerkosten vor dem Hintergrund, dass in der Regel auch der Käufer von der Tätigkeit eines Maklers profitiert, zwar nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Jedoch soll diese nur noch bis zu einer maximalen Obergrenze von 50 Prozent des insgesamt zu zahlenden Maklerlohns möglich sein. Außerdem soll der Käufer zur Zahlung erst verpflichtet sein, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil an der Maklerprovision gezahlt hat.
„Große Herausforderungen für die Branche“
Vertreter der Immobilienverbände bemängelten zwar einen Eingriff in die Vertragsfreiheit, unterstützten aber das Ziel der Bundesregierung, die Erwerbsnebenkosten für privat genutzte Immobilien zu senken. Dr. jur. Christian J. Osthus vom Immobilienverband Deutschland IVD erklärte, im Ergebnis werde der Entwurf gebilligt, da er weiterhin eine Doppeltätigkeit des Immobilienmaklers zulasse.
Der geplante Verteilungsmechanismus im Hinblick auf die Provision werde die Branche aber vor große Herausforderungen stellen. Osthus betonte, dass aus Sicht des IVD eine umfassende Entlastung der Käufer nur durch eine generelle Absenkung der Grunderwerbsteuer oder zumindest durch Freibeträge möglich ist.
„Teilung der Courtage angemessen und sachgerecht“
Dies forderte auch Kai Enders, Vorstandsmitglied der Engel & Völkers AG, dem nach eigenen Angaben größten privaten Immobilienmakler in Deutschland. Den Gesetzentwurf bewerte Engel & Völkers im Hinblick auf das wohnungspolitische Ziel der Bundesregierung als weitestgehend gelungen, erklärte Enders in seiner Stellungnahme.
Begrüßt werde, dass die Idee der Übertragung des sogenannten Bestellerprinzips aus dem Mietrecht in das Maklerrecht verworfen worden sei. Die hälftige Teilung der Courtage, wie sie der Gesetzentwurf künftig deutschlandweit vorsehe, sei angemessen und sachgerecht.
„Spielraum für verschiedene Marktsituationen“
Auch Sun Jensch, Geschäftsführerin des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), der auch die Makler vertritt, befürwortete die mit dem Gesetzentwurf vorgesehene Teilung der Maklerprovision bei beidseitiger Beauftragung. Sie sei geeignet, Üblichkeiten in verschiedenen Bundesländern zu harmonisieren und lasse dennoch Spielraum für verschiedene Marktsituationen. Auch eine Teilung bei einseitiger Beauftragung sehe der ZIA positiv, jedoch berge die vorgeschlagene Regelung auch die Gefahr von Unsicherheiten, erklärte Jensch.
Ganz abzulehnen sei die für die einseitige Beauftragung vorgeschlagene Regelung, wonach die Maklerprovision gegenüber dem Nichtbeauftragenden erst dann fällig wird, wenn eine Zahlung durch den Beauftragenden nachgewiesen ist. Positiv sei anzumerken, dass der Gesetzentwurf keine Vorgaben zur Höhe der Maklerprovision vorsehe und somit den Parteien ihre Vertragsfreiheit belasse.
„Verbraucherinteressen nicht ausreichend berücksichtigt“
Der Immobilienberater André Radicke hält den Entwurf für ungenügend, da er die Interessen der Verbraucher nicht ausreichend berücksichtige. Dies zeige sich an der Möglichkeit der Doppelbeauftragung.
Aus Verbrauchersicht sei das Bestellerprinzip am besten geeignet, um die Kosten zu senken. Radicke sagte, das Gesetz habe nichts mit Verbraucherschutz zu tun, sondern diene ausschließlich dem Maklerschutz.
„Gestiegene Rechtssicherheit und Transparenz“
Weitergehende gesetzliche Regelungen forderte Franz Michel, Referent beim Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv). Michel erläuterte, dass für Immobilienkäufer die Maklerprovision neben der Grunderwerbsteuer den größten Kostenblock bei den fixen Erwerbsnebenkosten bilde. Diese Gebühr könne für den Käufer je nach Bundesland zwischen 3,57 Prozent und 7,14 Prozent des Kaufpreises betragen.
Der Verbraucherzentrale Bundesverband begrüße eine gesetzlich verbindliche Regelung zur Teilung der Provision und die damit einhergehende gestiegene Rechtssicherheit sowie Transparenz für private Immobilienkäufer, sagte Michel. Der Verband fordere darüber hinaus spürbare Entlastungen für alle Verbraucher beim Immobilienkauf, die Einführung des Bestellerprinzips auch für den Erwerb von Immobilien zur Eigennutzung und eine Deckelung der Maklercourtage.
„Positiver politischer Kompromiss“
Prof. Dr. Markus Artz von der Universität Bielefeld, Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht, bezeichnete das Gesetz als einen positiven politischen Kompromiss. Er sprach sich für die Anwendung des Bestellerprinzips aus und sieht grundlegenden Änderungsbedarf bei der Bestimmung des sachlichen und persönlichen Anwendungsbereichs in mehreren Paragrafen des Entwurfs, die zu nicht begründbaren Wertungswidersprüchen führten und darüber hinaus erhebliche Fehlanreize erzeugten.
Der Grundidee des vorliegenden Entwurfs liege in der Begrenzung der Belastung eines Vertragspartners, der den Makler nicht allein beauftragt hat, in Höhe der Hälfte der angefallenen Vergütung. Die besseren Argumente sprächen jedoch für die umfassende Belastung des Auftraggebers mit den Maklerkosten.
„Käufer entlasten“
Prof. Dr. Caroline Meller-Hannich von der Martin-Luther-Universität Halle-Wittenberg bestätigte den vom Gesetzentwurf vorausgesetzten Regelungsbedarf. Das angestrebte Ziel einer Reduzierung der Gesamtkosten des Immobilienerwerbs sei grundsätzlich berechtigt. Ein Wettbewerb um die Provisionshöhe würde zur Senkung der Kaufnebenkosten führen und die Käufer entlasten.
Meller-Hannich äußerte jedoch Zweifel daran, ob das Gesetz das Ziel auch erreichen könne. Die Begrenzung der Möglichkeit, die Maklerkosten auf die andere Vertragspartei abzuwälzen, sei ein Schritt in die richtige Richtung, erklärte Meller-Hannich. Sie biete allerdings Umgehungspotenzial. Meller-Hannich sprach sich dafür aus, eine Doppeltätigkeit des Maklers für Käufer und Verkäufer ganz auszuschließen.
„Gelegenheitsmakler mit eingeschränkter Sachkompetenz“
Dr. Detlev Fischer, ehemaligeer Richter am Bundesgerichtshof, begrüßte den Entwurf. Damit werde die in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Schleswig-Holstein und Hessen praktizierte Verlagerung der Maklerkosten allein auf den Käufer beseitigt und zur hälftigen Aufteilung der Kosten zurückgefunden. Entgegen dem Entwurf sollte der Anwendungsbereich nicht auf Makler, die Unternehmer sind, beschränkt werden, sagte Fischer.
Im Immobilienbereich seien vielfach auch Gelegenheitsmakler tätig, die im Hinblick auf ihre nur eingeschränkte berufliche Sachkompetenz sowohl im Marktgeschehen wie auch bei maklerrechtlichen Streitigkeiten nicht selten negativ in Erscheinung träten. (mwo/27.01.2020)
Liste der geladenen Sachverständigen
- Prof. Dr. Markus Artz, Universität Bielefeld, Lehrstuhl für Bürgerliches Recht, Europäisches Privatrecht, Handels- und Wirtschaftsrecht sowie Rechtsvergleichung, Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht
- Dr. Detlev Fischer, Richter am Bundesgerichtshof a. D., Karlsruhe
- Sun Jensch, ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e. V., Berlin, Geschäftsführerin
- Prof. Dr. Caroline Meller-Hannich, Martin-Luther-Universität Halle-Wittenberg, Lehrstuhl für Bürgerliches Recht, Zivilprozess- und Handelsrecht
- Franz Michel, Verbraucherzentrale Bundesverband e. V. (vzbv), Berlin, Geschäftsbereich Verbraucherpolitik, Team Energie und Bauen, Referent Energieeffizienz & Bauen
- Dr. jur. Christian J. Osthus, Immobilienverband Deutschland IVD, Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e. V., Berlin, Syndikusrechtsanwalt
- Kai Enders, Engel & Völkers AG, Hamburg
- André Radicke, Immobilienberater, Hanhofen
- N. N.
