Ein Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Thema Wohnungsmieten sowie drei Anträge der Fraktionen Die Linke und Bündnis 90/Die Grünen mit dem Ziel eines Stopps des Mietenanstiegs standen am Mittwoch, 7. November 2018, auf der Tagesordnung einer öffentlichen Anhörung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz. In der 26. Sitzung des Gremiums unter der Leitung seines stellvertretenden Vorsitzenden Prof. Dr. Heribert Hirte (CDU/CSU) äußerten Sachverständige von Verbänden der Immobilienwirtschaft und Mietervertretungen sowie Wissenschaftler und Juristen sowohl Zustimmung als auch Kritik an den Vorlagen. Während die Vertreter der Wirtschaft in ihren Stellungnahmen vor zu hohen Belastungen warnten, bewerteten Mietrechtsexperten den Regierungsentwurf als nicht weitgehend genug und begrüßten die Vorschläge der beiden Oppositionsfraktionen.

Gesetzentwurf der Regierung und Oppositionsanträge

Hintergrund des Regierungsentwurfs eines Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (19/4672) ist, dass die Mietpreisbremse bislang insgesamt nicht zu den erhofften Wirkungen geführt hat. Er enthält unter anderem eine vorvertragliche Auskunftsverpflichtung des Vermieters, einfachere Rügemöglichkeiten für den Mieter, eine Absenkung der Modernisierungsumlage, eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach einer Modernisierung sowie einen verbesserten Schutz der Mieter vor dem sogenannten Herausmodernisieren. 

Die Linke strebt mit ihren Anträgen (19/4829, 19/4885) eine umfassendere Reform des Mietrechts an und will unter anderem erreichen, dass Mieterhöhungen ohne Wohnwertverbesserung bei Bestandsmieten nur in Höhe des Inflationsausgleichs zulässig sind. Damit solle der Mietwohnungsmarkt für Spekulationen unattraktiv gemacht werden. Der Antrag der Grünen (19/2976) zielt ebenfalls darauf ab, das Mietrecht wirksam zu reformieren und bezahlbares Wohnen zu sichern. Steigende Mieten seien eine Gefahr für den sozialen Frieden, heißt es darin.

Argumente für und gegen die Mietpreisbremse

In der zweieinhalbstündigen Anhörung wollten die Abgeordneten von den zehn Sachverständigen beispielsweise wissen, welche konkreten Gründe für oder gegen die Mietpreisbremse sprechen und welche Auswirkungen die anvisierten Maßnahmen für die Vermieter und Mieter bedeuten. Mehrere Sachverständige gingen in ihren Stellungnahmen ausführlich darauf ein, warum der Gesetzentwurf ihrer Meinung nach nicht für eine Dämpfung der Mietpreisentwicklung ausreicht. 

Sylvia Sonnemann, Geschäftsführerin des Hamburger Mietervereins „Mieter helfen Mietern“, erklärte, der Gesetzentwurf sei nicht geeignet, der Mietpreisbremse Wirkung verschaffen. Er berücksichtige nicht die bereits erhobenen verfassungsrechtlichen Bedenken und trage auch nicht dem Umstand Rechnung, dass die Ausnahmen und Einschränkungen der Mietpreisbremse der Hauptgrund für die Unwirksamkeit des Instruments sind. 

In den unklaren Formulierungen des Mietrechtsanpassungsgesetzes seien Streitigkeiten bereits angelegt. Die Einbeziehung aller Bestandsmieten oder zumindest derjenigen, die sich in den letzten zehn Jahren erhöht haben, könne den bislang gesetzlich verordneten Anstieg der Mietspiegelmieten dämpfen.

„Mietpreisbremse verschärfen“

Auch Prof. Dr. Markus Artz von der Fakultät für Rechtswissenschaft der Universität Bielefeld favorisierte eine Verschärfung der Regelungen zur Mietpreisbremse. Er schlug unter anderem vor, die Verpflichtung zur Rüge der überhöhten Miete zu streichen und Mietern dadurch die Möglichkeit einzuräumen, dauerhaft überzahlte und nicht geschuldete Miete zurückzufordern. Die Informationsverpflichtung hinsichtlich früher erfolgter Modernisierungen sollte erweitert werden. 

Weiter empfahl er, die Änderung zur Rügeobliegenheit des Mieters auch auf laufende Mietverhältnisse anzuwenden und die Verstetigung der Mietpreisbremse in Angriff zu nehmen. Zu begrüßen sei dagegen die Einführung einer flächendeckenden Kappungsgrenze für Modernisierungen, erklärte Artz.

Für Mietpreisbremse ohne Ausnahmen

Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes, vermisste ein schlüssiges Konzept zum Schutz gegen die Folgen der aktuellen Wohnungsknappheit und um Spekulationen mit Wohnraum und Boden entgegenzuwirken. Dazu fänden sich Überlegungen in den Anträgen der Linken und der Grünen, nicht jedoch im Gesetzentwurf der Bundesregierung. Dieser beschränke sich auf Regelungen zur Mietpreisbremse sowie zu Modernisierungen, wobei die jeweils beabsichtigten Regelungen deutlich hinter den für eine effektive Begrenzung des Mietenanstiegs gebotenen Schritten zurückblieben. 

In der jetzigen Form leiste das Gesetz keinen wirkungsvollen Beitrag, den drastischen Mietpreisanstieg einzudämmen und bezahlbaren Mietwohnraum zu sichern, sagte Siebenkotten. Die Mietpreisbremse müsse bundesweit flächendeckend und zeitlich unbefristet eingeführt werden, zudem seien Ausnahmetatbestände zu streichen.

„Merkliche Verbesserung nicht zu erwarten“

Diplom-Kaufmann Dr. Daniel Halmer, Rechtsanwalt und Geschäftsführer der Mietright GmbH, die eine Online-Mieterplattform zur Durchsetzung der Rechte der Mieter betreibt, erklärte, es sei nicht zu erwarten, dass die vorgesehenen Anpassungen des Gesetzes zu einer merklichen Verbesserung der Wirksamkeit der Mietpreisbremse führen werden. Sie seien nur als erster Schritt einer umfassenderen Novellierung und Geltungsverlängerung der Regelungen sinnvoll. 

Benjamin Raabe vom Republikanischen Anwältinnen- und Anwälteverein schloss sich der Kritik an. Nicht nur wegen der komplizierten Rügeverpflichtung werde die Mietpreisbremse ihren Ansprüchen nicht gerecht. Eine Verschärfung bedürfe zwingend einer Reform und Stärkung der ortsüblichen Vergleichsmiete, erklärte Raabe, der die weitergehenden Vorschläge der Grünen und der Linken begrüßte.

„Entwurf löst Probleme nicht“

Kritik an der Mietrechts- und Wohnungspolitik der Bundesregierung kam von den Vertretern der Immobilienwirtschaft. Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, erklärte, das Gesetz, aber auch die auf dem Wohngipfel vom 21. September 2018 verkündete Verlängerung des Betrachtungszeitraums der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf sechs Jahre werde das Problem des Bedarfs an bezahlbarem Wohnraum in wachsenden Städten und Ballungsräumen nicht lösen. 

Wesentliche, auf dem Wohngipfel vorgesehene und notwendige Maßnahmen zur Ankurbelung des Wohnungsbaus und zur Schaffung gleichwertiger Lebensverhältnissen würden konterkariert. Diese Kritik gelte erst recht für die Anträge der Fraktion Die Linke und der Grünen. 

Der GdW hätte es begrüßt, wenn nicht eine erneute Änderung des Mietrechts vorgelegt worden wäre, sondern ein Planungs- und Baubeschleunigungsgesetz. Die Diskussion um bezahlbaren Wohnraum dürfe  jedoch nicht zu einer Spaltung der Gesellschaft führen, warnte Gedaschko.

„Soziale Symbolpolitik“

Christian Bruch, Bundesgeschäftsführer des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), bezeichnete den Entwurf des Mietanpassungsgesetzes als soziale Symbolpolitik zulasten unternehmerischer Leistung und Risikobereitschaft. Die Mietpreisbegrenzung werde das tatsächlich verfügbare Wohnraumangebot für untere Einkommensgruppen nicht vergrößern, sondern nur für die oberen Einkommen günstig halten. 

Aus Sicht des BFW entstehen die Probleme bei der Anwendung der Mietpreisbremse nicht aufgrund des Fehlverhaltens der Vertragsparteien, sondern weil die ortsübliche Vergleichsmiete überwiegend nicht rechtssicher festzustellen sei.

Jürgen Michael Schick, Vorsitzender der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID), hält eine Änderung des Mietrechts nicht für erforderlich. Die mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz vorgeschlagenen Änderungen stünden im Widerspruch zu den übrigen politischen Zielsetzungen im Bereich des Klimaschutzes und der Wohnraumversorgung, erklärte er. Die Vorschläge der Linken und Grünen seien Gift für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum.

Wirtschaft warnt vor Mietstopp

Auch Prof. Dr. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln lehnte die geplanten Verschärfungen der Mietpreisbremse ab. Durch die Streichung von Ausnahmen und insbesondere die Verlängerung von Betrachtungszeiträumen bei Mietspiegeln drohe sie zu einem Mietstopp zu werden, erklärte er. Die aktuellen starken Mietpreissteigerungen in den Großstädten seien die Folge einer starken Zuwanderung in die Städte und eines unzureichenden Angebots. Diese Problematik werde sich nur dadurch lösen, dass umfassend neu gebaut wird. 

Der Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland, Dr. Kai Warnecke, bemängelte in seiner Stellungnahme, dass der angestrebte Ausgleich zwischen Vermietern und Mietern, also die Bezahlbarkeit des Wohnens in Einklang mit der Notwendigkeit des Modernisierens zu bringen, nicht gelungen sei. So würden trotz der Aufnahme des vereinfachten Verfahrens bei der Modernisierungsmieterhöhung private Vermieter durch den Gesetzentwurf übermäßig belastet.

Die Mietpreisbremse sei nicht geeignet, die Sicherung bezahlbarer Mieten für alle Einkommensgruppen in Ballungsräumen zu erreichen. Sie greife massiv und unverhältnismäßig in das Grundrecht auf Eigentum und in die Vertragsfreiheit ein und sei verfassungswidrig. (mwo/07.11.2018)

Liste der geladenen Sachverständigen

• Prof. Dr. Markus Artz, Universität Bielefeld, Fakultät für Rechtswissenschaft, Lehrstuhl für Bürgerliches Recht, Europäisches Privatrecht, Handels- und Wirtschaftsrecht sowie Rechtsvergleichung, Direktor der Forschungsstelle für Immobilienrecht
• Christian Bruch, Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e. V., Berlin, Rechtsanwalt, Bundesgeschäftsführer
• Dr. Daniel Halmer, Diplom-Kaufmann, Rechtsanwalt, Geschäftsführer Mietright GmbH, Berlin
• Benjamin Raabe, Republikanischer Anwältinnen- und Anwälteverein e. V., Berlin, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
• Jürgen Michael Schick, BID – Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland c/o Immobilienverband IVD Bundesverband e. V., Berlin, BID-Vorsitzender 
• Sylvia Sonnemann, Mieter helfen Mietern – Hamburger Mieterverein e.V., Geschäftsführerin 
• Prof. Dr. Michael Voigtländer, Institut der deutschen Wirtschaft Köln e. V., Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte 
• Dr. Kai H. Warnecke, Haus & Grund Deutschland e. V., Berlin, Präsident 
• Lukas Siebenkotten, Deutscher Mieterbund e. V., Berlin 
• Axel Gedaschko, GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V., Berlin, Präsident

Der Bundestag hat am Donnerstag, 29. November 2018, den Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (19/4672, 19/5415, 19/5647 Nr. 13) in der Fassung der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz (19/6153) angenommen. CDU/CSU und SPD stimmten für den Gesetzentwurf, AfD und FDP lehnten ihn ab, Die Linke und Bündnis 90/Die Grünen enthielten sich.

Modernisierungsumlage sinkt

Das Gesetz sieht unter anderem vor, dass in Zukunft Mieter aufgrund einer neuen vorvertraglichen Auskunftsverpflichtung des Vermieters bereits bei Begründung des Mietverhältnisses erfahren werden, ob der Vermieter sich auf eine Ausnahme berufen kann. Eine nach seiner Ansicht zu hohe Miete muss der Mieter dem Vermieter in Zukunft nur noch in einfacher Weise mitteilen („rügen“). 

Weiter sieht der Entwurf vor, den Umlagesatz für Modernisierungen der aufgewendeten Kosten bundesweit für die Dauer von zunächst fünf Jahren von elf Prozent auf acht Prozent abzusenken. Des Weiteren wird zum Schutz der Mieter vor dem sogenannten Herausmodernisieren und zur Eindämmung der (weiteren) Gentrifizierung von Quartieren ein neuer Ordnungswidrigkeitentatbestand über die Durchführung einer baulichen Veränderung in missbräuchlicher Weise in das Wirtschaftsstrafgesetz 1954 eingefügt.

Änderungsanträge der Linken und Grünen abgelehnt

In zweiter Beratung lehnte der Bundestag in namentlicher Abstimmung je einen Änderungsantrag der Linken (19/6157) und von Bündnis 90/Die Grünen (19/6161) ab. Dem Änderungsantrag der Linken stimmten 121 Abgeordnete zu, 524 lehnten ihn ab. Den Änderungsantrag der Grünen unterstützten ebenfalls 121 Abgeordnete, 529 sprachen sich dagegen aus.

Darüber hinaus lehnte der Bundestag einen weiteren Änderungsantrag der Linken (19/6158) ab. Nur Die Linke und die Grünen stimmten dafür, die anderen Fraktionen votierten dagegen. Keine Mehrheit fand auch ein weiterer Änderungsantrag der Grünen (19/6159), der mit dem gleichen Abstimmungsverhalten abgelehnt wurde. Schließlich stimmten nur die Grünen für ihren eigenen dritten Änderungsantrag (19/6160), der von den übrigen Fraktionen abgelehnt wurde.

Forderungen der Linken

Mithilfe ihres in namentlicher Abstimmung abgelehnten Änderungsantrags (19/6157) wollte die Fraktion den Bundesländern die Möglichkeit geben, bei anhaltend angespannten Wohnungsmärkten die Miethöhen bei Mietbeginn auch weiterhin zu begrenzen, indem die Mietpreisbremse entfristet wird. 

Durch den zweiten Änderungsantrag (19/6158) sollte ein Missstand im Bereich der Kündigung von Mietverträgen geregelt werden. Kündigt der Vermieter aufgrund von Zahlungsrückständen, sollte der Mieter bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage diese Kündigung unwirksam machen können, indem er alle Rückstände an den Vermieter zahlt oder die Übernahmeerklärung einer öffentlichen Stelle vorlegt.

Forderungen der Grünen

In einem ihrer Änderungsanträge (19/6159) forderten die Grünen, dass die Neuvertragsmieten niedriger gedeckelt werden sollten, damit die Mietpreisbremse eine höhere Wirksamkeit in mehr Wohnungsmärkten entfaltet. In einem weiteren Änderungsantrag (19/6160) forderte die Fraktion, die Umlage der Grundsteuer auf die Mietverträge über Wohnraum zu beenden.

 Im dritten Änderungsantrag (19/6161), der in namentlicher Abstimmung abgelehnt wurde, verlangte die Fraktion, dass in festgelegten Gebieten mit Wohnungsknappheit die mögliche Mieterhöhung auf zehn Prozent in drei Jahren abgesenkt wird, um der weiter steigenden Belastung durch Kosten für das Wohnen zu begegnen.

Anträge der Linken abgelehnt

Keine Mehrheit fanden Anträge der Fraktion Die Linke (19/4829, 19/4885) und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen (19/2976), zu denen der Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz ebenfalls eine Beschlussempfehlung (19/6153) abgegeben hatte. 

Mit ihrem Antrag (19/4829) wollte die Linksfraktion einen sofortigen Mieterhöhungsstopp erreichen. Der Bundestag sollte die Bundesregierung auffordern, einen Entwurf vorzulegen, um gesetzlich zu regeln, dass Mieterhöhungen ohne Wohnwertverbesserung bei Bestandsmieten nur in Höhe des Inflationsausgleichs zulässig sind. Die Linke stimmte dafür, die Grünen enthielten sich, alle übrigen Fraktionen lehnten diesen Antrag ab.

Mit ihrem zweiten Antrag (19/4885) wollte Die Linke die Mietpreisbremse so verändern, dass Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen begrenzt werden und Mietsteigerungen nach Modernisierungen auf ein Minimum  reduziert werden können. Verstöße gegen die Rechte von Mietern sollten sanktioniert und der Schutz für Mieter vor Kündigung und Wohnungsverlust ausgeweitet werden. Die Linke stimmte dafür, die Grünen enthielten sich, alle übrigen Fraktionen lehnten auch diesen Antrag ab. 

Antrag der Grünen abgelehnt

Die Grünen verlangten in ihrem Antrag (19/2976) ebenfalls, das Mietrecht zu reformieren und bezahlbares Wohnen zu sichern. Die Grünen und Die Linke stimmten dafür, alle übrigen Fraktionen dagegen. Die Grünen listeten eine Reihe von Punkten auf, die sicherstellen sollten, dass die Mietentwicklung in den Gebieten mit Wohnraummangel gedämpft wird, Zukunftsinvestitionen in den Wohnungsbau fair gestaltet, die Rechte der Mieter gestärkt und Mietermodernisierungen ermöglicht werden.

Gleichzeitig sollten Mieter vor Mietpreisüberhöhung geschützt und entlastet werden, indem die Betriebskostenabrechnung verbraucherfreundlicher wird. Der Erhalt und die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum seien die elementaren Fragen, die umgehend angegangen werden müssen, heißt es in dem Antrag. Viele Menschen könnten sich die Miete in den Städten nicht mehr leisten und seien von Verdrängung bedroht. Dies sei eine Gefahr für den sozialen Frieden. (mwo/hau/vom/04.12.2018)